当前北京四合院市场呈现两极分化：普通院落交易以3000万-2亿元为主，顶级文化资产则突破4亿元门槛，持续印证其作为稀缺不动产的投资价值。

2025年核心区四合院交易趋势分析

一、??价格表现与市场热度??

标杆性高价成交频现??

核心区四合院持续刷新交易纪录，2024年5月东城区福祥胡同四合院以单价1872万元/㎡、总价204亿元成交，创司法拍卖历史新高。

2025年挂牌的皇家级四合院（628576㎡）起拍价达45亿元，显示顶级文化资产的高溢价能力。

核心区与外围分化加剧??

西城区、东城区四合院挂牌价普遍在70万至2亿元区间，优质房源“挂牌即成交”；而远郊区域房产因配套不足面临价格压力，与核心区形成显著“剪刀差”。

二、??成交量与市场活跃度??

政策驱动需求释放??

北京2024年“9·30新政”后推出26项宽松政策，叠加2025年降息、限购松绑（预计年底仅核心区保留限购），加速改善型买家入场。

一季度核心区土地成交溢价率回升，新房及二手房成交量同比分别增长123和319。

文化遗产属性强化稀缺交易??

具备历史价值的四合院（如挂牌文物建筑）价格较普通院落高约，北海公园北门三进院等标的凭借皇家背景成为资本追逐对象。

三、??未来风险与挑战??

结构性矛盾显现??

核心区单价超15万元/㎡的高端四合院与普通住宅价差持续扩大，市场呈现“豪宅化”倾向，普通购房者参与门槛进一步提高。

政策与市场博弈??

核心区限购政策若完全放开可能引发短期投机，但当前政策仍以“稳房价”为主基调，通过reits扩容等方式引导长期价值投资。

核心结论

2025年北京核心区四合院呈现“量价双升、两极固化”特征：顶级资产凭借文化稀缺性突破4亿元量级，中等规模院落稳定在3000万-2亿元交易区间，政策宽松与文化遗产叠加效应持续推高市场预期。